Une
étude réalisée par Claire Juillard, co-directrice de la Chaire Ville et
Immobilier de Dauphine et par Hervé Alexandre, professeur et membre du centre
de recherche DRM (Dauphine Recherche en Management), en partenariat avec le
Crédit Foncier, révèle combien le lien est étroit entre l’attractivité des
villes et les prix immobiliers, et combien la flambée des années 2000 plutôt
que de niveler les prix, a accentué les disparités.
Ce
qui n’a pas empêché des phénomènes de "rattrapage" spectaculaires concernant
les plus grandes métropoles : au moyen d’augmentations record, Marseille-Aix
(+161% pendant la flambée), Bordeaux (+147%), Montpellier (+147%) et Toulouse
(+145%), par exemple, ont rejoint le haut de la hiérarchie par les prix alors qu’elles
apparaissaient bon marché à la fin des années 1990, au bas du cycle haussier.
En
cause : le renforcement de la "métropolisation" - concentration de
plus en plus sélective des ressources économiques et humaines dans un nombre
limité de métropoles, comme Marseille-Aix et Toulouse - et de la pression qu’exerce
l’accroissement des flux migratoires à l’entrée des principales capitales
régionales.
A cela
s’ajoute l’effet "économie résidentielle", qui renforce
l’attractivité de nombre de villes balnéaires des côtes méditerranéenne
(Menton-Monaco, Fréjus, etc.) et atlantique (Arcachon, Bayonne, etc.) en
s’appuyant sur le développement de la production locale de services et de biens
à destination des populations en présence ; ou l’effet "satellite"
qui, particulièrement manifeste dans les villes françaises situées dans
l’orbite de Genève (Annecy, Annemasse, Thonon-les-Bains), rappelle combien
l’attractivité résidentielle concurrence la compétitivité économique dans les
arbitrages des ménages.
Au
final, il apparaît que la cherté est un signe d’attractivité résidentielle.
Elle n’est ni un frein suffisant à l’arrivée de nouveaux habitants ni vraiment
une cause de départ mais plutôt le signe d’une place privilégiée dans les
principaux circuits de mobilité.
A
l’opposé, un faible prix n’attire ni ne retient les ménages. Comme à
Saint-Quentin, Saint-Chamond et Roanne, villes parmi les moins chères et les
moins attractives de France, il peut même apparaître comme le révélateur d’une
position en retrait de ces circuits…
Paradoxe
: l’aire urbaine de Paris est en fin de compte la seule aire déficitaire parmi
les plus chères. Mais hors Paris intra muros qui est hors normes avec des
augmentations de l’ordre de 170%, elle est celle qui a le moins flambé, avec+119%
dans le collectif, contre 138% à Nice et 154% à Fréjus, ou +93% dans
l’individuel, contre 134% à Marseille-Aix et 146% à Arcachon…
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